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“世纪花园”苦涩上演城市社区民主
发表时间:2004-09-24 00:00:00 作者:ziran 点击:
小区业委会与物业公司博弈失利 政府两次派出协调组收拾残局
2004年09月24日

记者 许海涛

 

  核心提示

  9月22日上午,由石家庄市裕华区小区办和槐底街道办事处工作人员组成的协调小组,半个月内第二次进入该市“世纪花园”小区。协调小组给小区的业主委员会(简称业委会)带来了噩运。

  一年来,尽管业委会为维护居民权益做了诸多努力,但由于种种原因,小区一度出现垃圾无人扫、物业无人管的混乱局面,业委会工作的有效性受到部分业主质疑,业委会主任家中受到骚扰,前主任和一位副主任先后辞职。此次协调小组进入小区,将以“小区200多名业主提出罢免业委会”为由,协调召开业主大会,改选业委会;同时聘请物业公司接手小区管理。

  对此,现任业委会主任杨德虎说,业委会不是协调小组想罢免就能罢免的。然而,根据当地媒体报道,“协调小组再次走进小区展开工作,受到居民们的热烈欢迎”。业主们将支持哪方,尚难预料。

  也许,“世纪花园”业委会有很多委屈,但委屈并不能否定他们在维权过程中没有预料和驾驭住复杂情况的事实。这个业委会的遭遇,只是转型期中国诸多社区中发生的故事中的一个。究其实,这是城市居民在日常生活中的一次民主实践和民主学习的过程。杨德虎及其同伴工作的价值,不会因为坎坷的遭遇而稍有逊色。

  本报石家庄9月23日电

  物业公司“侵占业主共有设施” 1503户业主选出业委会维权

  世纪花园小区是石家庄市规模较大的高档居民小区,2000年10月一期业主开始入住,2001年底二期业主入住,现有住户1657家。开发商委托“世纪花园物业管理有限公司”(后更名为“世纪华远物业管理公司”),负责小区物业管理。

  随着世纪花园业主纷纷入住,业主与物业公司的矛盾也开始产生。据该小区部分业主反映,世纪华远物业公司侵占、转租、销售小区业主共有设施。物业公司将全体业主共有绿地、道路改划成车位500多个,每个车位以承租期70年、1.8万元左右的价格卖出。小区内的学校、幼儿园应由政府有关部门管理,儿童应享受九年义务教育,但物业公司把这些公共设施高价租给个人。小区业主子女不仅要向幼儿园“捐资助教”2000元、向小学“捐资助教”7000元~9000元,还要缴纳高价学费。

  2003年2月,世纪花园部分业主组织了“业主维权委员会筹委会”,业主们维权的主要依据是石家庄市政府2001年出台的《石家庄市城市住宅小区综合验收移交管理办法》,简称“122号文”。

  “122号文”规定,在业主委员会成立之前,开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行物业管理。但当住宅小区综合验收时,开发建设单位按照城市规划配套建设的学校、幼儿园、居委会等用房,公厕、垃圾转运站等设施,应无偿移交辖区政府,由有关部门使用和管理。商业、服务、物业管理等用房及设施,小区内绿化及设施,道路、路灯、排水管网等设施,为小区服务的其他公建配套设施,无偿移交住宅小区业主委员会实施物业管理。

  2003年9月1日,国务院《物业管理条例》正式生效,该条例首次确定了业主大会和业委会的法律地位。世纪花园部分业主代表当天向石家庄市裕华区小区办递交《关于召开业主大会并成立业委会的建议》,并得到批复。这是《物业管理条例》实施以来,河北省首家申请成立业委会的小区。

  8名业主代表和小区居委会主任组成“世纪花园小区业主大会筹备组”。筹备组建议,一个居民单元推举一名业主代表。世纪花园小区共有居民单元124个,共推出115名业主代表,代表1503户业主。

  9月21日,世纪花园业主大会召开,业主代表、市、区、街道办事处官员、记者等300多人参加。当筹备组宣读业委会候选人名单时,一名业主代表站起来,要求每个候选人上台演说。他的建议被采纳。17名业委会候选代表依次上台演说,维权几乎是所有候选人竞选的要点。

  经过投票选举,世纪花园业委会13名成员产生,朱晓红被选为首任业委会主任。

  业委会成功赶走原物业公司 新物业公司却让业主们失望

  业委会成员一上任,就要求物业公司移交小区内共有设施和商业网点。但世纪华远物业公司认为,并不是小区内的所有设施都属于业主,比如会所、商业网点等没有摊入小区业主的公摊成本,按照谁投资谁受益的原则,应该属于开发商。

  双方的谈判一直持续到11月中旬,由于双方分歧很大,最后谈判陷入僵局。随后,业委会向石家庄市建设局申请,要求按照“122号文”对小区进行综合验收。

  今年2月,业委会起草“业主委托书”,同意在紧急状况下,业委会可以更换物业公司。经过一周努力,业委会共征集到1170多户业主签名。业委会指派一名副主任考察新的物业公司。

  与此同时,业委会组织业主以物业服务缩水等问题为由拒交物业费。据世纪华远物业公司称,今年2月至4月,小区物业费实收率从过去的86%下降到16%。

  今年3月,业委会选定中安物业为小区新的物业公司。华远物业公司基本同意业委会提出的“和平移交,阳光接收”方案。

  4月28日,中安物业61名保安列队步入小区,对新同行的进入,华远物业公司的保安未加阻拦。新保安经过短暂整理队列后,分散到各个岗位上。两家公司的保安同时值班的现象只持续了五六分钟。此后,华远物业公司的保安离去。当业委会成员赶到物业大楼时,华远物业公司所有工作人员已全部离开。

  中安物业不到一个小时就接管了世纪花园小区,一直在小区现场的当地政府官员终于松了一口气,他们担心的冲突没有出现。

  但新问题接踵而至。事实上,华远物业留给中安物业一个空壳,小区物业财务和各种智能设施密码没有移交,许多资料仍在世纪华远手里,小区内各种物业管理软硬件均无法使用。华远物业认为,所有软件是公司的商业秘密,没有必要移交。

  而且,石家庄华电供热集团有限公司对世纪花园停止供热,1600多户居民从此无法在家洗澡。据华电称,今年2月~4月,世纪华远共欠供热费103万余元,不还清欠款,华电拒绝恢复供热。

  世纪华远物业公司以退为攻的做法让业委会和中安物业措手不及。4月29日,业委会以世纪华远物业侵占小区业主资料设施为由,将其诉至裕华区法院。

  4月30日,裕华区法院作出民事裁定,要求世纪华远将小区内涉及居民日常生活的水、电、有线电视、电梯、门卫系统等共用设备设施及资料,交付世纪花园业委会。但华远物业仍以种种理由拒绝执行,除了在法院的强行介入下解决了小区的自来水问题外,其他方面没有任何移交。

  中安物业不愿承担世纪华远的债务。由于没有任何资料,小区管理陷入混乱局面。一些业主开始怀念昔日平静的生活。有的业主担心新物业还不如老物业。一些业主开始对中安物业进驻世纪花园的背景提出质疑。

  一些业主了解到,中安物业创办于今年1月,没有任何从业经验。一位业主说,“由于业委会选择物业公司的草率,失去部分业主信任”。一些业主提出要请老物业回来,甚至提出罢免业委会。

  业委会重新招标物业公司失败 小区物业无人管治安状况恶化

  随着小区各种矛盾不断升级,业委会决定重新招标物业公司。朱晓红说:“我们准备召开业主大会,公开透明地选择物业公司。”

  5月22日,世纪花园物业公司招标大会如期举行,4家物业公司到会。然而,随着业主不断进入会场,招标现场陷入混乱。世纪花园小区中有两栋楼的业主是开发商和华远物业公司的职工,他们也以业主身份进入会场。

  由于业主意见不一,导致选票被撕,选票箱被砸。业委会最终没能控制住混乱局面,招标大会草草收场。

  当天,中安物业撤出世纪花园,小区进入无物业公司时期。当晚,业委会主任朱晓红家受到部分业主骚扰,朱晓红心脏病复发住进医院,随后,她被迫辞职。业委会另一位副主任赵某也因中安物业问题辞职。副主任杨德虎继任业委会主任。此后,杨家也多次受到部分业主的骚扰。

  世纪花园小区内的垃圾开始无人清扫。由于没有保安管理,小区治安状况恶化,曾经一天内11辆自行车被盗。一些业主开始向市、区政府投诉。

  政府协调小组两次进入小区 业主呼唤各方理性行使权力

  5月28日,鉴于世纪花园小区的混乱局面,裕华区政府派出协调小组进入小区,开始为期三个月的临时管理。

  协调小组入驻世纪花园代管小区物业,小区各方矛盾有所缓解,居民生活秩序逐渐恢复正常。协调小组提出两个口号,一是将争议较少的共有设施移交业委会,二是选聘物业公司。

  协调小组聘用了世纪华远的部分职工,负责小区物业管理。一些业主称,虽然老物业公司名义上没有进入小区,但是他们实际上已经回来了。

  协调小组深知业委会与华远物业的矛盾,最终没有完成选聘新物业公司和部分共有设施移交的任务。据世纪花园社区居委会主任苏炜说,3个月过渡期里,仍有500户业主没有缴纳物业费,政府财政负担了部分物业费。

  8月27日,裕华区城管局以业委会部分委员的业主资格受到业主质疑为由,要求召开业主临时大会,补选和更换部分业委会委员,选聘物业管理公司。世纪花园业委会以裕华区城管局违法行政为由将其诉至法院。

  9月1日临近,协调小组提出成立一个9人业主临管会,临时管理物业,召开业主大会,选举新的业主委员会,聘任物业公司。但是临管会拒绝管理物业,只存在一天就解散了。

  9月1日后,政府协调小组撤出,世纪花园小区再度陷入无物业管理的混乱局面。小区内垃圾又无人清扫了,部分业主不堪忍受垃圾的恶臭,开始自费清运垃圾。

  但时隔仅半个多月的9月19月,小区著名人士、中国作协副主席、河北省作协主席铁凝家中被盗,引起省市领导重视。22日,协调小组重新回到小区。

  目前,小区的混乱局面暂时得到控制。记者今天电话采访了一位业主,他认为,“小区正处于一个关键时期,解决小区混乱局面的根本出路,是所有业主按照《物业管理条例》,理性地行使行使自己的权利”。

 

 

 

中国青年报 2004.9.24






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