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开发商应主动申请成立业主大会
发表时间:2010-06-24 06:09:35 作者:ziran 点击:


































开发商应主动申请成立业主大会










  市住建委将建立一个免费的网络平台,方便业主决策表决。

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  启动业主大会,以前只是业主热心的事,将来开发商也要为此操心了。《北京市物业管理办法》明确规定,新建社区除了业主可以申请启动业主大会外,开发商在条件成熟时,也要准备材料,推荐召集人,主动申请启动业主大会,否则可能要担负更多的前期物业费。


  据新《办法》第十四条规定,物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。


  据市住建委物业处处长于良介绍,这条法规首次明确了业主大会启动的具体规定。其中,首次明确了开发商的义务,强制性规定开发商“应当”促使业主成立业主大会,同时业主自己也可以提出申请。“两个‘5%’是首次提出,明确了业主大会成立条件,解决了以往‘有规定难实施’的问题。”


  为了督促开发商积极履行义务,新《办法》第八条还明确规定了开发商承担前期物业服务责任。对于前期物业收费问题,市住建委正在紧锣密鼓地制定相关细则,可以确定的是,前期物业费用将由开发商承担,在前期物业服务期间,首次业主大会会议召开或首次业主大会会议筹备组成立满三个月之前,开发商不得向业主收取物业费。“什么时候成立业主大会进行物业管理查验交接后,开发商才能撤退。”于良说。


  同时,为了避免业主迟迟不成立业主大会造成开发商长期负担物业费的问题,于良也表示,相关细则也将明确前期物业时限和范围。“不可能让开发商一直背着,我们希望从开发商和业主两个方向共同努力,促进业主大会的成立。只有成立了业主大会,才能方便解决物业管理的其他问题。”于良表示。


  据调查显示,本市实施物业管理的住宅物业项目3591个,只有730个小区成立了业主委员会,占20.33%,还有近80%的小区没有业委会或者业主大会。新《办法》的“双启动”模式将由开发商和业主共同推动业主大会的成立。


  新规亮点1


  街道、乡镇督导业主大会运行


  新规概述:新《办法》中有多项规定涉及街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会的监督管理职责。以业主自治为前提,明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。同时,本市还鼓励和支持公益律师担任业主大会筹备组组长,为住宅区业主大会成立活动提供法律援助。


  解读:据市住建委物业处介绍,针对业主大会的“五难”问题(启动难、筹备难、备案难、换届难、决策难),新《办法》明确了街道办事处、乡镇人民政府在业主大会筹备成立及物业管理相关事项的指导监督职责。依据新规,在业主大会筹备阶段,街道办事处、乡镇人民政府必须自接到申请后60日内,指定代表担任筹备组组长。当业委会提供成立和选举报告后,街道或乡镇政府必须当场予以备案。在业主大会运行阶段,街道或乡镇政府负责监督指导,协调解决纠纷和矛盾。同时,本市还鼓励和支持公益律师担任筹备组组长。


  点评:对于律师介入业主大会筹备,专门从事房地产和物业管理事务的北京市华伦律师事务所主任刘子华认为,律师作为专业人士,可以从物业管理区域划分、物业费收取方式、筹备工作、查验交接等方面提供更具法律保障的服务。“如果要求必须是公益律师,则这些服务都是免费的,对广大业主将是一个好消息。”


  新规亮点2


  单元业主可自决公共维修基金使用


  新规概述:新《办法》创新了业主大会表决形式,明确可以以幢、单元、楼层等为单位,共同决定本单位范围内物业管理事项。


  解读:据市住建委介绍,现有的法规中,对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定,一般重大事项需要一半以上的业主同意,而像变更物业等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。由于业主大会存在着开会难、表决难的实际问题,所以,此次新《办法》中明确了幢、单元、楼层可以共同决定本单位的物业事项,提高了业主在物业管理中行使决策权的效率,满足了多元化服务需求。


  案例:华伦律师事务所律师崔保国告诉记者,该条规定有针对性地方便了公共维修基金的启动。方庄某小区曾发生过一个案例,小区有10栋楼,其中一栋楼的电梯坏了,必须动用公共维修基金。但由于业主大会迟迟凑不齐50%的业主进行表决,最终,该栋楼的业主联合将物业公司告上了法院。“很多业主对不涉及自身利益的事一般不关心,所以造成了维修基金启动难。通过这种‘化整为零’的方式,能够很快地解决如电梯维修、防水层漏水等具体问题。”


  新规亮点3


  业主可以自管物业


  新规概述:新《办法》规定,未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。


  解读:据市住建委介绍,业主可以对小区物业实行自治也是创新的亮点之一。在目前的实际中,物业公司往往是由开发商推荐或指定,业主无法进行选择。所以,新《办法》中首次提出,未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式,将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人,如小区园林绿化、环卫、保安等事项,可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。


  “已经有部分规模较小的小区开始实施自治,效果还不错。自治能够提高业主参与管理的积极性,对于解决物业纠纷提供了一个新的模式。”于良说。


  案例:品阁小区是一个建筑面积仅2.5万平方米的社区,只有一栋楼。在2004年业主入住之时,遭遇了与众多小区极其相似的维权经历。业主虽然按时缴纳物业费,但丢东西、毁坏车辆的事件屡有发生。2006年9月,前期物业撤离小区。无奈之下,小区业主决定自治管理。2007年,品阁小区注册成立了京城第一家“自管”公司。“自治”三年以来,该小区的物管费从以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡,3年降低了42%,还兴建了19个项目,小区运转平稳有序。


  小区业委会主任邵里庭给记者算了一笔账:物业费用中有三个大头,一是人员工资,二是水电能耗,三是电梯费。人工费用,原先老物业21人,自管后8个人,现在降为6个半人。小区从原来的18个探头增加到现在41个探头,监控整个院落并且没有死角。


  据介绍,小区灌溉和养鱼用水来自楼顶收集的雨水雪水,地下车库内132个40瓦的日光灯,全部改成9瓦的节能灯。过去一年一两万元的电费,降到了目前的六七千元。小区4部电梯根据实际需要,高峰和节假日全开,平时只开两部。过去一年下来一部电梯费用5万多元,现在4部电梯只用4.5万元。但他也表示,小区“自治”并不能代替专业的物业管理公司,一些专业项目如电梯维修、环卫等还是需要请专业公司来做。


  据介绍,北京目前有三个自治小区,另外两个是馨莲茗园和水木清华,都是2008年底开始自治的,馨莲茗园采用业委会自己成立物业公司进行小区管理,水木清华则与居委会合作进行管理。


  “新《办法》从立法上肯定了小区自治的模式,但仍然要从本小区的实际出发,才能解决问题,真正地当家作主。小区要搞自治还需要从实际出发,因地制宜地开展。”邵里庭说。


  新规亮点4  


  商住区别管理业主可共同决定


  新规概述:新《办法》的第五条、第六条和第十一条明确规定了业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合并进行管理。如果业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并,应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意,并应当按照相关规定提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查。


  解读:据市住建委介绍,这些法规也是创新亮点之一。在以往的规定中,对于小区的物业管理区域没有进行明确的区分,一个小区就是一个物业管理区域。而实际中,因为一部分小区存在商住混合、住改商等现象,造成了业主对物业费高低争议比较大。因此,在新《办法》中,通过区分物业管理区域,对同一小区内不同用途的区域进行划分,方便管理,化解矛盾。


  案例:律师崔保国告诉记者,北京市新天第小区共有业主392户,比例上“三分天下”,即三分之一业主购房为了居住,三分之一业主购房为了出租投资,三分之一业主购房就是办公司,商住矛盾突出。最终,该小区业主委员会主任张大宪通过商户物业费“加一元方案”解决这个矛盾。


  “如果通过业主大会对物业管理区域进行区分,商用的作为一个区域,居住的划为另一个,采用不同的物业收取标准,这类问题的解决就比较容易了。”崔保国表示,这个创新点针对的是目前小区商住混合矛盾,非常有实际意义。


  新闻延伸


  36项相关细则将出台


  “新《办法》的出台只是第一步,先把地基打好,然后靠许多细则完善。”市住建委物业处处长于良介绍,在《办法》实施前,市住建委还将出台36项细则和示范文本,对物业管理进行规范。在这些即将出台的“组合拳”中,建立业主决策平台和试点业主大会登记最令人期待。


  建立业主决策平台方便决策


  开发商、业主、物业,几乎绝大部分物业纠纷中,都是三方矛盾所引起。在于良眼里,矛盾的根源之一就是业主大会的“五难”。


  “如果业主大会能够顺利成立,并和开发商进行交接查验,对物业管理及时履行职责,就可以化解很多纠纷。”于良表示,新《办法》从多方面保障了业主大会的成立,但对于业主大会的表决难问题,还需要另辟蹊径,而建立业主决策平台就是一个不错的选择。


  “召集绝大部分业主开会很困难,提交书面意见可信度又不高,所以,利用网络进行投票是一个不错的方式。”他介绍,市住建委将建立一个免费的网络平台,每个小区都有一个投票区域,所有需要决策的事项都可以通过网上投票进行。“就像‘超女’短信、网络投票一样。”


  但是否会出现黑客篡改投票结果的现象?于良表示,市住建委计划向每位业主发放一个业主卡,账号和密码均是唯一的,每名业主只能到自己小区进行登记投票,这样能够有效地保障结果真实性。


  试点业主大会法人登记制度


  在最初的《草案》中曾提到,对于符合条件的业主大会将试行法人登记制度。但在最终的规章中,该条规定没有出现。据市政府法制办法制三处毛初颖表示:“在征求意见和法律专家委员会审核中对于这个条款的意见不太一致。法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立承担民事权利和民事义务的组织,法人的创设应当由法律规定。考虑到《物权法》和《物业管理条例》规定了业主大会的组织形态,并明确了相关的权利义务,但未涉及其法人主体资格问题,本次立法对此未作出规定。目前,市住建委正会同相关部门依据《物权法》和《物业管理条例》,在现有法制环境和社会环境下,探索业主大会组织的权利和义务边界。”


  市住建委表示,一旦条件成熟,近期将对业主大会法人登记进行试点。


  立法幕后


  网民建议写入办法


  《北京市物业管理办法》从今年10月1日就要实施了,服务了15年的《北京市居住小区物业管理办法》同时下岗。尽管两个文件从名称上看十分接近,但新《办法》对旧法规进行了颠覆式的改革。紧扣热点问题,谨慎缜密调研,广泛征集意见,“开门立法”贯穿于这部地方性法规的整个产生过程。


  立法目的:


  让业主尽快坐到小区主人位置


  “《物业管理条例》和《物权法》都对业主的主体地位予以明确,这两条重要的法律、法规正是制定《北京市物业管理办法》的依据。”北京市住房城乡建设委副主任张农科说,“管理办法要实现的目的,正是落实这两部法律、法规,让业主在小区主体地位的确立能够比较容易实现。”


  按照新的管理办法,小区业主入住人数达到5%时即可申请成立业主大会,第一次业主大会的成立,费用由开发商承担;同时,由于前期物业由开发商承担,“逼”着开发商尽早配合成立业主大会,“摆脱”物业费负担。这样的做法,目的只有一个,让小区业主尽快坐到主人的位置上,这在全国范围还是第一次提出来。


  “这些新的办法和措施都是针对市场上矛盾、纠纷比较多的问题,”北京市住建委物业处处长于良说,“我们在组织起草管理办法时目标很明确,就是基于长期对市场的观察和研究,发现问题和矛盾的根源,然后努力在新的管理办法中解决它们;以后发现新的问题,再用新的办法解决。”


  草案制定:


  “物业成本公示”经过了70项调查


  “管理办法的出台,不是政府一两个部门的工作,是全社会力量凝结而出的智慧结晶。”张农科深有感触地说,为了出台这个法规,数十位社会学、建筑学等各领域的专家会商了上百次,仅物业成本公示一项内容,就有70多个项目参加调查,50位以上专家参加讨论。


  为了组织制定管理办法,北京市住建委物业处的工作人员被“封”为“项目经理”,一个工作人员“领”走一个或者几个内容,组织项目和专家进行调查和讨论,并负责组织起草相关配套文件。


  意见征集:


  “街道办监督业委会”源自业主建议


  2009年11月18日至2009年12月7日,市政府法制办就《北京市物业管理办法(草案)》向社会公开征求意见。一方面在首都之窗网站公开征求社会意见,另一方面是书面征求区县政府、相关委办局、市高院、中央单位的意见。


  本次公开征求意见引起了社会的广泛关注,共有741位网民在首都之窗网站提出意见和建议,各委办局也反馈意见184条。2009年12月,市政府法制办专门组织了网民和业主代表与立法项目负责人面对面的座谈会。负责征集意见和建议的法制三处贺淑芳说,座谈会取得了良好的效果。在《办法》的修改过程中,充分考虑了网民和业主代表的意见,比如“乡镇政府和街道办事处应当承担对业主大会和业主委员的指导监督职能”、“应当明确规范政府的监督指导行为及相应责任,例如,对业主委员会备案要有程序和时限的规定,符合条件的应当当场予以备案”、“无论采用包干制还是酬金制的物业服务企业收支情况都应该公示”、“拒不撤出的物业服务企业不应该收费”等等,都给予了采纳。


  4月6日,市政府第64次常务会原则同意《北京市物业管理办法》草案,会议提出,要进一步研究提高物业服务行业准入标准,明确物业企业与城市公共服务部门间的职责界线,理顺业主委员会与居民委员会之间的关系……这些意见,在管理办法或者相关配套文件中都有体现。


  物业公司3074家


  一级104家


  二级271家


  三级2447家


  三级暂定252家


  本市共有物业公司3074个,实施物业服务项目5274个,面积40876.2万平方米,其中住宅3591个,面积32502.4万平方米。业委会现在有767个,其中住宅730个,非住宅37个。






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